Забудова земельної ділянки: Укладаємо Інвестиційний Договір чи Договір про спільну діяльність між Сторонами?

Забудова земельної ділянки:

Укладаємо Інвестиційний Договір

чи Договір про спільну діяльність між Сторонами?

           У серпні цього року до нас звернувся Замовник будівництва із запитом щодо оформлення взаємовідносин з власниками земельних ділянок (інвесторами), на яких буде проводись забудова об’єкта будівництва (близько 10 000 кв.м.).

               Суть запиту полягала у пропрацюванні моделі оформлення взаємовідносин, де Власники земельних ділянок (інвестори) передають під забудову Земельні ділянки, які належать їм на праві приватної власності, а Забудовник приймає на себе функції замовника будівництва при будівництві будинку і реалізації проекту та зобов’язується здійснити відповідне фінансування будівництва Будинку за власні чи залучені кошти. Забудовник будівництва в свою ж чергу також зобов’язується передати Інвесторам майнові права на кв.м. (квартири) у об’єкті будівництва.

               Які ж моделі ми запропонували нашому клієнту?

-         Укладення Інвестиційного Договору між Сторонами.

-         Укладення Договору про спільну діяльність.

Згідно ч.1. ст. 1130 ЦКУ, За договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові.

Згідно ч.2. ст. 1130 ЦКУ, Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.

Згідно ч.1. ст. 1131 ЦКУ, Договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі.

Згідно ч.2. ст. 1131 ЦКУ, Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.

Згідно ч.1. ст. 1132 ЦКУ,  За договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов'язання об'єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети.

Під час укладення договору про спільну діяльність варто ретельно прописати процедуру ведення спільних справ. Уповноважити кожного з учасників конкретним повноваженням. У випадку, коли у договори не чітко передбачено конкретне повноваження за учасником, то відповідно до ст. 1135 Цивільного кодексу України для вчення такої дії, котра стосується ведення спільних справ буде потрібна згода усіх учасників, що уклали договір. Таким чином, Вам знадобиться більше часу щоб прийняти рішення. Перший випадок, коли у договорі передебачено розподіл обов’язків – є більш оперативним.

Договір про спільну діяльність підлягає реєстрації у Державній фіскальній службі України. Учасники повинні передбачити одного з них на реєстрацію такого договору. У п. 4.6 Наказу “Про затвердження Порядку обліку платників податків і зборів” зазначено, що для взяття на облік договору про спільну діяльність уповноважена особа подає одночасно із реєстраційною заявою платника ПДВ до контролюючого органу за своїм основним місцем обліку такі документи:

• заяву за формо №1-ОПП;
• копію договору про спільну діяльність.

Переваги укладення Договору про спільну діяльність:

- Простота схеми. Для інвестора спрощується процес оформлення права власності та фінансування. Організаційними питаннями займається довірена сторона – забудовник.

- Зниження податкового навантаження. Оптимізація оподаткування – одна з причин застосування схеми.

- Гнучкість схеми. Можна вносити свою частку в будівництво не лише фінансами, але і земельною ділянкою, роботами, інтелектуальною діяльністю тощо. Захист прав на законодавчому рівні. Норми і порядки щодо договору про спільну діяльність розписані в Цивільному кодексі.

Що стосується Інвестиційних Договорів, Законодавством України прямо не передбачено такого виду договорів, як інвестиційний договір в будівництві. Проте, нормами Цивільного кодексу України встановлено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ст. 6). Законом України «Про інвестиційну діяльність» прямо передбачено такий механізм фінансування будівництва як інститути спільного інвестування (далі - ІСІ). Згідно ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність», договір є основним документом, що регулює відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності. Все це свідчить про законність такого типу договору.

Переваги укладення Інвестиційних Договорів:

- Оптимізація оподаткування для забудовника;

- Проста для розуміння схема (наприклад, в порівнянні з облігаційної схемою).

- Інвестиційні Договори не потребують реєстрації в органах Державної фіскальної служби.

- Можливість прописати чітко характеристики квартири і місце розташування самого будинку (кадастровий номер земельної ділянки, на підставі яких дозвільних документів будується, будівельна адреса будинку, номер черги / секції, номер квартири, поверхова її розташування, поверховість об'єкта, кількість кімнат, загальна / житлова площа і т.д.).

Також звертаємо вашу увагу, на те, що згідно п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від «25» грудня 2015 року.

Для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2) технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Таким чином, укладення такого Договору про спільну діяльність значно спрощує процес реєстрації права власності на новозбудований об’єкт.